在商品房买卖过程中，如果卖方的户口也登记在该商品房上，在买方未支付购房余款的情况下，卖方可否主张行使先履行抗辩权而不予办理户口迁出手续呢？卖方这样做是否要承担违约责任呢？

不久前，笔者遇到一位来访者，前来咨询以上问题。具体案情如下：甲方陈某与乙方金某签订了《商品房买卖合同》，约定：甲方将坐落于某处的房屋（以下简称“案涉房屋”）出售给乙方，房屋出售价格为600万元；乙方在签订本合同之日起向甲方支付购房定金人民币10万元；甲乙双方于本合同签订之日起20日内共同到银行办理购房按揭贷款手续；乙方在银行贷款审批通过后三日内，向甲方交足全部房款（双方在签约时暂未确定具体贷款金额）；甲方在银行贷款审批通过后20天内为乙方办理房屋产权过户手续；案涉房屋过户手续办理完成三个月内，甲方办理户口迁移手续。《商品房买卖合同》生效后，双方共同到银行办理了购房按揭贷款手续，乙方获得批准的贷款数额不足以支付全部房款。按照《商品房买卖合同》的约定，乙方应在银行贷款审批通过后三日内，向甲方交足全部房款；甲方应在银行贷款审批通过后20天内为乙方办理房屋产权过户手续，甲方在贷款审批通过后按期为乙方办理了房屋产权过户手续，但乙方却未按期将剩余房款支付给甲方。

前面提到的来访者就是甲方，他咨询的问题是：按照《商品房买卖合同》的约定，乙方支付剩余购房款的时间点在甲方履行案涉房屋户口迁移义务之前，由于乙方至今未如约支付剩余房款，那么甲方是否可以在乙方支付全部房款之前不将户口迁出？

针对上述案情，甲方的主张能否得到支持呢？乙方不付款、甲方就不办理户口迁出，这表面看来倒是符合我们在生活中的直观感受。但笔者认为，如果认真进行法律分析，甲方的主张还真是存在法律风险。我们可以明确的是，甲方的主张能否得到支持，取决于甲方是否享有先履行抗辩权，享有则甲方主张能够得到支持；不享有则甲方构成违约。接下来我们就具体来分析，甲方是否享有先履行抗辩权。

《民法典》第五百二十六条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。”根据该规定，先履行抗辩权的行使需要同时具备三个条件：一是“当事人互负债务”。即，当事人双方基于一个合同产生互负债务，双方所负债务之间具有对价或者牵连关系；二是当事人互负的债务“有先后履行顺序”。这一顺序依据法律规定或者当事人约定，或者没有约定的依照交易习惯确定；三是当事人双方互负债务已届满，应当先履行债务一方未履行或者履行债务不符合约定。对照先履行抗辩权行使的三个条件，甲方办理户口迁出的义务与乙方支付剩余房款的义务，是否会形成双务合同的先履行抗辩权呢？

首先，根据《民法典》第五百九十五条的规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”商品房买卖合同中，出卖人甲的主给付义务是向买受人转移房屋所有权，与之具有对价关系的买方乙的义务是向卖方支付相应的价款。显然，支付剩余房款与办理户口迁移，一个是主给付义务，一个为从给付义务，不是直接的对待给付义务。

其次，甲乙双方未在《商品房买卖合同》中将案涉房屋户口迁移这一义务约定为与所有权转移和支付购房款同样重要的涉及到能否实现合同目的的主给付义务。因此，甲方办理案涉房屋户口迁移与乙方支付剩余房款不存在实质上的牵连性。

综上，虽然《商品房买卖合同》中就买受人乙方“支付剩余购房款”和出卖人甲方办理“案涉房屋上的户口迁移”的时间节点存在乙方履行时间在先、甲方履行时间在后之分，且甲乙双方履行期限均已届满，但因甲、乙双方之间并不存在“对价关系或牵连关系”，故笔者认为，甲方并不绝对享有先履行抗辩权，不建议以乙方未支付剩余购房款为由，而拒绝办理案涉房屋上的户口迁移手续，否则甲方或将承担违约责任。

在咨询的最后，我们建议来访者先尽可能与乙方协商解决支付剩余房款和户口迁移问题；如若协商不成，我们建议先将案涉房屋户口迁出，确保自己一定不违约，之后再就乙方逾期支付剩余房款的违约行为提起诉讼，要求乙方支付剩余购房款，并就因此给甲方造成的损失主张赔偿。同时，我们也提醒来访者在签订合同时，一定要明确约定买卖双方各自应当履行义务之间的对价关系和牵连关系，以敦促对方积极履行义务，或者在对方不履行义务时能够主张行使先履行抗辩权等抗辩权利。

来访者的咨询就此结束了，但我们对先履行抗辩权的研讨还在继续深入。民法的内容博大精深，涉及我们生活的方方面面，每个人对法律条款的理解、适用或多或少都会有所不同。本文仅抛砖引玉，与大家商榷。