随着“新型冠状病毒”疫情的爆发，大量实体经济遭受严重打击，基于疫情的防控，商场、酒店、餐饮等商户的正常经营收到巨大影响，大量企业复工延迟。那么作为商业物业的承租方，是否有权以新冠疫情为名向出租方提出租金减免呢？我国法律提供了合同履行过程中的两种免责或变更的情形，即“不可抗力”和“情势变更”。那么新冠疫情下，承租方是否可以援引前述两个理由提出减免租金呢？
一、何为不可抗力和情势变更？
1、不可抗力：
根据《合同法》第一百一十七条的规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外，当事人延迟履行后发生不能抗力的，不能免除责任。
本法所称不可抗力是指“不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”。
2、情势变更：
根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”
从以上定义可以看出，不可抗力和情势变更的适用具有相似性，均需“无法预见”，但二者最大的区别是所构成的履行障碍程度不同：不可抗力造成的影响是这一期间合同无法履行，而情势变更的影响是虽然可以履行，但继续履行会显失公平或无法实现合同目的。不可抗力与情势变更无法同时适用。
二、商业物业承租方是否可以以不可抗力或情势变更为由要求减免租金？
从本次新冠疫情来看，作为一种突发性的、全国范围内爆发的疫情, 不仅一般公众不能预见, 而且具有广博医学知识的医学专家也无法预见; 从其爆发至今, 还没有有效的方法阻止其传播, 甚至还没有确定确切的传染源。因此，我们认为新冠疫情符合不可抗力以及情势变更中的客观情形。但是否均可以适用于承租方要求减免租金？则主要看新冠疫情究竟是导致租赁合同不可履行还是显失公平。
通常，在房屋租赁法律关系中，出租方交付房屋后，就视为房屋已经被承租方占有和使用，对于商业物业承租方而言，虽然“新冠疫情”客观上影响了商场承租方的经营收入，但与租赁合同的履行并无直接关系，在出租人可以继续提供租赁物业的情况下，并不必然导致承租方不能履行合同。如果政府管理部门为防治疫情，明令封闭、查封特定经营场所，在此种情况下，因为政府管理部门的明确规定，导致承租方无法继续使用上述租赁物业，该承租方可以被认为是受到了直接影响，有权主张不可抗力免责，免除相应租金的缴纳义务，甚至解除租赁合同。
如果没有前述的政府的管制措施，对于遭受疫情影响较大的商业物业承租方而言，因疫情的发展无法正常开业、客流量急剧减少导致巨额经济损失的情形仍然客观存在，承租方虽然客观上承租方仍占有、使用房屋（放置商品、设备），但却无法达到通过租赁房屋获得经营收益的目的，其经济损失是客观存在的，此种情况下，要求承租方在巨额经济损失情况下仍然按合同约定履行支付租金义务明显违背社会公认的公平观念。此种情况下，商业物业承租方可以以情势变更为由要求减免租金，而如果疫情并不对其商业经营造成影响，或影响较小，或因承租人自身原因（如：躲避疫情传播）关闭经营场所所造成的损失，则均不能援引情势变更的减免理由。
因此，参考此前非典案例，我们也能发现，就商业房屋租赁关系中，疫情作为不可抗力免责的适用更为严格，而更多从公平原则出发考虑情势变更。【参见：上海拍谱娱乐有限公司与上海新黄浦（集团）有限责任公司房屋租赁合同纠纷案二审判决书（2004）沪二中（民）终字第354号；李培艳（承租方）与莱州市永安路街道西关居民委员会追偿权纠纷二审判决书（2018）鲁06民终268号】
三、给商业物业承租方的建议
针对新冠疫情的影响，我们建议承租方：
1、合同审查：
作为承租方，应及时对租赁合同进行重新审查，查看双方是否在租赁合同中约定了在不可抗力或情势变更情形下，合同如何履行的条款，如果有相关约定，结合该约定采取相应措施。
2、及时通知：
如果符合不可抗力情形，商业物业承租方应根据《合同法》第一百一十八条的约定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知出租方，对疫情导致停业期间的租金进行免除。如果能通知而不通知，则因此导致对方的损失，则作为通知义务的一方应承担该损失。
3、收集证据：
无论是原因不可抗力还是情势变更作为免责理由，提出一方均有举证责任，因此，商业物业承租方应尽量收集这一方面的证据：包括：
（1）有关政府部门因控制疫情而发布的行政措施或行政命令；
（2）有关第三方机构出具的不可抗力证明；
（3）如涉及为“新冠肺炎”患者或者疑似病例被隔离观察的（如相关员工），应提供住院证明、诊断证明、出院证明及被隔离观察的相关证明等；
（4）因疫情导致的损失金额及依据。
4、减损义务：
无论是援引不可抗力还是情势变更，对于本应能避免的损失不予避免，甚至扩大的损失均不会予以支持。因此，承租方作为合同一方，应尽量减少自身损失（如是否一定需要停业），出租方一方收到通知后也应减少损失扩大。
5、公平协商：
合同履行出现问题，双方需及时就合同的去向进行协商，是解除还是延迟履行、减免幅度，形成新的一致约定，否则容易产生进一步的纠纷。
