【引言】目前全国房价整体呈上涨趋势，户籍管理政策限制及教育资源不均衡等因素，在二手房买卖过程中，因户籍迁移而产生纠纷屡见不鲜。其中因房屋原权利人（卖房人）户籍未迁出或无法迁出，影响房屋现权利人（买房人）再次出售该房屋、或子女择校、或近亲属落户等相关权益，从而导致买房人向卖房人主张违约责任的情形较为典型。笔者根据代理的类似案件，结合2020年度到至今北京市各中级人民法院就该类案件的裁判要旨，及北京市公安局最新公布实施的户籍管理政策，总结梳理心得，供各位读者参阅讨论。
首先，“户籍迁移”系公安机关户籍管理部门的行政职权，属于行政行为，其并不属于民事诉讼案件调整处理的范围。其次，就“户籍迁移”的诉求，因法院无权直接判决卖房人将案涉房屋上的全部户籍迁出，在买房人主张户籍迁移该诉求时，法院通常不予受理。至此，就户籍未迁移而导致买房人权益受损，买房人仅能依据双方签署的房屋买卖合同约定主张相应违约责任。
二、房屋买卖合同中约定“非出卖人自身原因导致户籍未迁出”的认定
通常情况下，房屋买卖合同中约定“如因出卖人自身原因未如期将房屋相关户籍迁出的，自约定期限届满之次日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付房款万分之五的违约金”。此时，如何理解“非出卖人自身原因”导致的户籍未迁出？在该类案件的审判中，出卖人常以公安机关户籍政策影响无法迁出，或出卖人不知道案涉房屋上有其他未迁出户籍，或该户籍未迁出系房屋原权利人所导致，或出卖人无法与原房屋原权利人取得联系并迁出户籍等为由，向人民法院主张不应承担违约责任。
司法实践中，法院认为，出卖人在出售房屋前应对包括户口在内的房屋状况和相应的户籍政策进行充分了解，确保房屋户籍及相关权利清晰，并能完整交付给买受人。出卖人以户籍政策等非出卖人自身原因为由主张免责，其没有事实和法律依据，法院通常不予采信。 在房屋买卖合同约定的户籍迁出时间届满前，出卖人以其本人及其相关近亲属的户籍全部迁出，即已完成了相应户籍迁移义务，对于案涉房屋上除出卖人及其相关近亲属以外的其他第三方户籍是否迁出，不属于房屋出卖人的义务范畴，并据此主张免除相应违约责任。
对此，法院认为，根据文意解释优先性原则，对合同约定的条款应根据其含义进行理解。房屋买卖合同中关于“原有全部户口迁出”的文意，未限定于卖方及其亲属的户口。从合同目的理解，户口迁出义务的设立系出于对于所交付的房屋不存在物理瑕疵的要求，如果约定仅迁出房屋部分户口，则与房屋买卖合同约定的内容及签约目的不相符，故此，出卖人应就案涉房屋上全部户籍（即卖方及其近亲属、以及其他第三人）履行迁出义务。 根据《民法典》第五百八十五条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2020修正)第十二条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。具体到司法实践中，因买卖双方约定的购房价款、违约金计算方法、计算标准与违约过错程度不尽相同，因此买房人在个案中主张的违约金的数额亦不相同。如果约定的违约金低于造成的实际损失的，买房人可以请求法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，出卖人可以请求法院予以适当减少。法院通常在所造成实际损失的30%范围内予以调整。至此，针对违约金部分的判定，法院基本以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，以公平为原则，“酌情判定”违约金数额。 五、对北京市各中级人民法院审理此类案件违约金酌定数额的统计
笔者通过“北大法宝案例检索”将2020年度至2021年6月期间，北京市各中级人民法院对于同类案件的全部公开裁判文书进行梳理汇总。检索方式为：搜索关键字“全文：户口未迁出”、“案由：房屋买卖合同纠纷”、“参照级别：法宝推荐”、“裁判年份：2020年、2021年”、“审理法院：北京市”，检索结果：共63例（其中：三中院27例、二中院21例、一中院15例）。
经统计，北京市各中级人民法院普遍支持的违约金数额在人民币6万元左右，最高额不超过15万元，具体数据统计详见下列图表。
（上述图表统计数据来源于该《判例索引表》）
（注：笔者对上述案件裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角，并不意味着笔者对上述案例裁判观点的绝对认同和支持，也不意味着法院在处理类似案件时，对该等裁判规则必然应当援引或参照。司法实践中，应结合案件具体情况，予以全面综合分析。）
六、北京市“公共户”管理政策出台背景下，就“户籍迁移”的解决路径
2021年6月7日，《北京市公安局户籍派出所设立公共户工作规定（试行）》（以下简称“《规定》”）正式公布并执行，以有效解决暂不具备市内迁移条件的本市户籍人员落户的问题。该《规定》中明确了关于房屋所有权人或公有住房承租人申请将本房滞留户口人员迁入“公共户”办理流程及时限：
（1）房屋所有权人、公有住房承租人或监护人，向房屋所在地派出所提出申请；
（2）房屋所在地派出所对申请人或监护人提交的材料进行审核，符合入户条件，材料齐全的当场受理、材料不齐全的应一次性告知申请人或监护人补充的材料；
（3）公安机关应自受理之日起35个工作日完成办理工作，如需请示上级部门的，请示期间不计入办理时限；
（4）公安机关在做出户口迁移决定前，应告知滞留户口人员或其监护人，并告知其依法享有陈述和申辩的权利。无法告知的，公安机关公告告知，公告期30日（公告期不计入办理时限）；
（5）滞留户口人员或其监护人收到告知后或公告期满后7日内未进行陈述和申辩或未迁移户口的，或陈述和申辩理由未被公安机关采纳的，公安机关自行对户口予以迁移至“公共户”。
综合上述情形，该“公共户”管理政策的出台及有效实施，有利于保障买房人因户籍衍生的相关权益，未来可能会降低“原房主户籍信息未迁出”而给买房人所造成的实际损失。但笔者认为，该政策其并不实际影响房屋买卖合同双方关于“户籍未迁出”违约条款效力的认定及违约责任的承担，即出卖人若未能按照双方约定的条款履行相应户口迁出义务，其行为仍构成违约，并就此承担相应违约责任。其中，就违约金数额的判定，笔者认为，各人民法院仍会结合买房人的实际损失，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素予以酌定。而新政策的出台，是否有可能影响人民法院对于此类案件违约金酌定数额的降低？目前北京市各级人民法院无相关案例予以支持，笔者对此将会持续关注，期盼届时能与各位读者做进一步交流与探讨。
