随着我国家庭资产的增长、类型的增多及离婚率的上升，夫妻在离婚中的财产分割问题也越来越复杂。其中，未办理不动产权证的房屋在离婚中的分割问题备受关注。笔者聚焦该问题，并结合司法实践进行法律分析，为遇到此类问题的客户和朋友提供参考。
一、案情简介
2013年4月，张某与蔡某登记结婚。婚后，双方共同购买了两套房屋，一套是商品房，登记在张某名下，另一套是拆迁安置房，由蔡某与卖方签订买卖合同。2023年7月，张某起诉离婚，要求商品房归张某所有，拆迁安置房归蔡某所有。蔡某对这两套房的分配方案没有意见，拆迁安置房地段好，面积大，他也希望分到拆迁安置房，但又担心拆迁安置房没有办理不动产权证，法院可能不予处置，这样他的权利就无法得到保证，所以要求法院必须对拆迁安置房的权利归属进行一并裁判，否则不同意商品房归张某所有。
二、法律分析
未办理不动产权证的房屋，在离婚时，虽然根据我国法律规定不能处理房屋所有权的归属，但根据合同的法理，购买者与房产出售方的合同关系是确定的，不论将来房屋是否交付
，能否办理不动产权证，购买者均可根据购房合同中的约定以及法律规定主张权利，只是主张的是债权而不是物权。因此，在离婚诉讼当事人同意的情况下，为避免离婚后因房屋的交付、使用、归属等再产生争议，可以在离婚诉讼中，就购房合同所对应的权利与义务进行处理，即判决权利义务归于一方。
具体到本案，蔡某可以请求法院依法判令蔡某与卖方所签买卖合同项下的权利义务由蔡某一人概括承受，待具备办理不动产登记时张某协助蔡某办理该不动产登记。
三、类案裁判观点及摘要
案例一 | |||
案例名称：胡某与谢某离婚后财产纠纷 | |||
离婚后财产纠纷 | （2020）京0106民初1312号 | ||
北京市丰台区人民法院 | 审理 程序 | 民事一审 | |
2020年12月31日 | |||
一、谢某、胡某与固安京御幸福房地产开发有限公司于二〇一四年七月三十一日签订的《商品房买卖合同》中权利义务由谢某概括继受。 | |||
案例二 | |||
案例名称：何某与韩某离婚后财产纠纷 | |||
离婚后财产纠纷 | 案号 | （2021）吉0211民初145号 | |
吉林省吉林市丰满区人民法院 | 审理 程序 | ||
一、韩某于2016年8月27日与吉林市中海海华房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（预售），合同编号：2016-GJSQ-5666项下的权利义务由何某享有，剩余贷款由何某偿还，待具备办理不动产登记时韩某协助何某办理该不动产登记，办理不动产登记的费用由何某自行负担； 二、韩某于2016年8月27日与吉林市中海海华房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（预售），合同编号：2016-GJSQ-5665项下的权利义务由何某享有，剩余贷款由何某偿还，待具备办理不动产登记时韩某协助何某办理该不动产登记，办理不动产登记的费用由何某自行负担。 | |||
案例三 | |||
案例名称：杨珊珊与王子轩同居关系析产纠纷 | |||
同居关系析产纠纷 | |||
浙江省杭州市滨江区人民法院 | 审理 程序 | ||
一、确认原、被告于2016年4月25日与杭州瑞兴房地产开发有限公司就坐落于杭州市西湖区的房屋签订的《商品房买卖合同》项下的权利义务由原告杨珊珊享有。 | |||
案例四 | |||
案例名称：范达文、陈日娣同居关系析产纠纷 | |||
同居关系析产纠纷 | （2016）桂01民终1230号 | ||
广西壮族自治区南宁市中级人民法院 | 审理 程序 | ||
二、上诉人范达文、被上诉人陈日娣于2009年7月30日与原审第三人广西桂台房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》项下的合同权利义务由上诉人范达文一人享有，原审第三人广西桂台房地产开发有限公司、中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行协助上诉人范达文完善相应手续。 | |||
案例五 | |||
案例名称：刘浩与王晓晓同居关系析产纠纷 | |||
江苏省镇江市京口区人民法院 | 审理 程序 | ||
一、原告刘浩、被告王晓晓于2015年12月17日与镇江和融房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》项下的权利义务由原告刘浩一人继受。 | |||
四、结论与建议
对于未办理不动产权证的房屋在离婚诉讼或同居关系析产纠纷案件中的权利义务归属问题，可以采取在离婚或同居关系析产诉讼中就购房合同所对应的权利与义务进行处理的方法解决，即可以请求法院判令购房合同项下的权利义务由一方概括承受。
最后，我们建议夫妻或同居关系伴侣在购房时应当尽早办理不动产权证，以避免带来纠纷。此外，在涉及到离婚或同居关系解除进行财产分割的情况下，双方应当按照购房合同约定和相关法律规定进行协商，并在律师的指导下签署协议或调解书，这样可以有效避免离婚或同居关系解除后因房屋的交付、使用、归属等问题产生纠纷。
