此后，伴随着中国社会近30年时间的发展，在城市化的加速、旧城区乡镇拆迁改造、新小区不断建成使用、物业管理法规的相继出台等一系列时代背景的发展下，越来越多的人住进了现代意义上的小区，开始有了“小区业主”这个身份，开始参与到小区自治的相关活动中。随之而来的，就是一系列物业管理（此处的物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地）相关的问题，如业主的权利有哪些？业主大会与业委会的作用是什么？怎样才能成立业主大会？小区业主大会与业委会成立后又该如何办事等？一系列问题，开始有业主想要在小区中成立业主大会，以实现或维护自己作为小区业主的权利。

但小区业主大会召开难一直以来都是全国各地的普遍现象，小区业主不知道业主大会、业委会是何物，小区建成十年仍未成立业主大会的情况比比皆是。初步估计，我国小区业委会的建设率约在20%—30%之间（该数据仅为笔者个人估算，非官方数据），全国大量的小区仍没有召开自己的业主大会、成立业委会。

二、小区业主大会召开难的原因分析

经过数十年的发展，其实我国目前物业相关的法律规定已经较为成熟。从法律到地方政府规章，再到地方政府的指导政策，已经是较为全面而完善的，纵使部分内容有更进一步改良的空间，在现阶段也是完全能够满足一般小区开展基层物业活动需要的。业主在参与物业活动时，不必再担心有法可依的问题。笔者认为，解决我国当前小区业主大会建立难的关键，不在于立法，而在于普法、执法。

但如前文所述，基于多种因素的多重影响，我国当前小区成立业主大会的比例始终很低。这也就造成在当前大多数小区的物业管理活动中，只有业主和物业两方主体进行交涉。小区出现共性的争议时，小区业主无法集中力量解决争议，只能由个别业主与物业公司进行对抗。在长期看来，是不利于解决诸如小区公用设施的维修、小区共有部位的管理、小区公共收益的收取、使用、管理等需要有全体业主共同决议事宜（笔者将在后续的文章中与各位读者进一步探讨相关问题），最终损害的还是小区全体业主的权益。

因此，为维护小区业主的合法权益，保障我国小区基层物业活动的顺利开展，第一步要做的就是有效普及物业相关法律知识，帮助小区成立业主大会，并使该业主大会成为能够有效运转的议事载体。

研究小区业主大会及业主日常生活中所产生的基础法律问题，并给出切实可行的解决方案，是响应我国国家政策，解决人民在小区生活中基本问题的重要举措，也是本文及本系列文章撰写的目的所在。以下，本文将从对“小区该如何成立自己的业主大会？”这一问题的回答为起点，再进一步介绍在我国当前法律法规的框架下，如何依法帮助小区业主解决小区物业相关的法律问题。

但由于除了《中华人民共和国民法典》（以下简称“《民法典》”）和《物业管理条例》这一部法律和一部行政法规外，全国各省市地方政府都会结合当地的实际情况，以《物业管理条例》为依据，制定出当地的实施办法。这也使得全国各地方的物业管理规定各有差异，无法以一个绝对统一的标准去回答各地小区如何建立业主大会的问题。

因此，除《民法典》及《物业管理条例》外，笔者将以北京市的地方政府规章、政策、指导意见作为解读材料，以北京市小区业主大会建立相关规定为例，解读小区业主大会的成立流程及小区业主相关的其他法律问题，以期对北京市乃至全国各小区的广大业主开展小区物业活动有所帮助。

（一）《中华人民共和国民法典》

我国《民法典》第二编第六章规定了业主的建筑物区分所有权，明确了小区业主对小区建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。且《民法典》第二百七十七条第一款也是直接规定了“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律法规的规定。”小区业主通过召开业主大会，对小区公共事务的管理，就是业主行使共有和共管权利的具体形式。因此，民法典作为物业相关法律中位阶最高的法律文件，为小区能够成立业主大会帮助业主行使小区共有权利提供了根源性的法律依据。

（二）《物业管理条例》

《物业管理条例》是国务院于2003年6月8日公布，2003年9月1日起施行的，为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众生活和工作环境而制定的条例。截至今日，《物业管理条例》已进行了三次修改，最近的一次则是2018年3月19日，根据《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》对内容进行了进一步的修改和完善。

《物业管理条例》虽然在法规名称乍一看像是专门对物业服务公司进行管理的行政法规，但其实如前文解释的一般，这里的物业其实是指已经建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地，《物业管理条例》所涵盖的就是物业相关的各方面内容。其中第二章“业主及业主大会”就明确规定了小区业主大会的法律地位、职能、召开方式等内容，明确了小区业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的法律地位。

（三）《北京市物业管理条例》

如前文所述，各省、直辖市都会根据《物业管理条例》来制定当地具体的实施条例，以更好地适应当地的现实情况。《北京市物业管理条例》就是北京市十五届人大常委会第二十次会议于2020年3月27日表决通过，于2020年5月1日起正式施行的地方性法规。

《北京市物业管理条例》在对《物业管理条例》中多处尚不具体的规定结合北京市的地方情况进行了进一步的明确，其中的第四章“业主、业主组织和物业管理委员会”中，就对北京市小区如何成立业主大会作出了进一步的完善。对业主大会成立的前提、主体、流程等内容作出了较为详细的规定，明确了“筹备组”在业主大会成立过程中的作用，以及北京市相关的政府部门应当履行行政职责，是北京市小区成立业主大会的主要指导性政府规章。

（四）《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》（以下简称“《指导规则》”）

为进一步规范住宅区业主大会和业主委员会的成立及活动，北京市住房城乡建设委、市民政局、市社会办等部门于2009年联合研究制定了《指导规则》。相较于《北京市物业管理条例》对物业管理活动的各方面都有所规定，《指导规则》则是专门制定用于规范业主大会、业主委员会的成立及活动的部门规章制度，因此其更像是一个专门制定用于指导业主参加物业活动的法律手册。

《指导规则》对如何成立业主大会作出了更为详细、具体的规定。从如何成立筹备组，到筹备组应当履行的职责、所需制作的文件、公示的日期，再到首届业主大会的召开时间、投票比例、最终备案等内容都进行了明确。

从时间上看，《指导规则》实施于2011年，比《北京市物业管理条例》要早了9年，虽然其在性质上属于地方政府的部门规章，但在很长一段时间《指导规则》就是北京市的物业管理活动所依据的唯一地方性规定。不过随着社会的发展，虽然《指导规则》仍然现行有效，但其中的部分条款也因其滞后性在实践中也开始产生争议。为此，北京市住建委也于2022年11月4日发布了《北京市住宅小区业主大会和业主委员会指导规则（征求意见稿）》，在北京市各小区争取对《指导规则》的修改意见，但截至本文发稿前，该规则的正式稿仍未出台，笔者也会继续关注相关进展。因此，就现阶段来说，《指导规则》可以说就是对北京市小区如何召开首次业主大会这个问题的标准答案。