一种观点认为，我国法律关于房屋规划用途的规定属于效力性强制规范，违反该规范的，应当根据《合同法》第五十二条第五款规定或《民法典》第一百五十三条规定，认定为无效。

主要法律依据为：

1、《土地管理法》第二十五条规定，经批准的土地利用总体规划的修改，须经原批准机关批准；未经批准，不得改变土地利用总体规划确定的土地用途。

2、《城市房地产管理法》第十八条规定，土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

3、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条规定，土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。

此观点认为，我国现有法律关于房屋规划用途的规定属于效力性强制规范。从追溯该类立法原旨来看，如不将违反规划用途而出租在合同效力上做否定性评价，会激励房屋所有权人逃避补缴国家土地使用权出让金，不符合《土地管理法》的立法精神，也不利于城市规划与土地分类管理。

另一种观点认为，《土地管理法》《城市房地产管理法》《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律法规中关于改变土地使用权出让合同约定的土地用途应经有关行政主管部门批准并办理土地用途变更登记的规定，该规定也只是管理性强制性规定，并非效力性强制性规定，房屋租赁用途与土地规划用途不一致并不导致《租赁合同》无效。主要理由为：

1、《城市房地产管理法》《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》并未规定租赁用途与登记用途不一致就必须改变土地使用权出让合同约定的土地用途。在《城市房地产管理法》第四节对于“房屋租赁”的规定中，并未要求房屋租赁用途必须与登记用途一致。《城市房地产管理法》第五十六条还规定“以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家”，该条意味着以划拨方式取得的非营利性用途的土地也可以用作营利性用途出租，且并未要求出租房屋必须变更土地用途。

2、根据法律规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。而《土地管理法》《城市房地产管理法》《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中并未规定如不办理土地用途变更登记则相关法律行为无效，故上述法律中关于办理土地变更登记的相关条规定不是效力性强制性规定，而仅是管理性规定，即便违反亦不导致租赁合同无效。

3、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，仅有在租赁房产系违规建筑时，才会导致租赁合同无效，若出租房屋并非违规建筑，则租赁合同应为有效。

上述两种观点均有一定道理，在司法实践中人民法院也存在上述两种不同的裁判观点。

如重庆市高级人民法院（2015）渝高民法申字第00680号民事裁定书，认为租赁合同有效，理由为：上述规定是从政府行政管理角度作出的规定，旨在规范对城镇国有土地的合理开发、利用和经营，加强土地管理，属于管理性规定，并不能理解为系对当事人民事行为的效力作出认定的效力性强制性规定。

又如广东省深圳市中级人民法院（2020）粤03民终8602号民事判决书，认为租赁合同有效，理由为：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条第一款虽规定出租划拨土地使用权须经市、县人民政府土地管理部门批准，但前述规定及该条例第四十六条并未明文规定违反后果为合同无效，《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》(国办发[2019]34号)第十项中针对出租划拨建设用地使用权，亦明确应由出租人按照有关规定申报、上缴租金中所含土地收益，“不再另行单独办理划拨建设用地使用权出租的批准手续”。经综合前述强制性规定的违反后果及国家对建设用地二级市场管理政策的改革情况，就未经批准的划拨土地租赁合同而言，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条第一款不宜视为效力性强制性规定。据此，本院对龙祥公司关于涉案租赁合同因违法而无效的上诉主张不予支持。

再如最高人民法院（2018）最高法民终790号民事判决书，则认为关于土地性质的法律规定应属效力性强制性规定，违反则导致合同无效。理由为：而判断某项规定属于效力性强制性规定还是管理性强制性规定的根本在于违反该规定的行为是否严重侵害国家、集体和社会公共利益，是否需要国家权力对当事人意思自治行为予以干预。土地制度是我国的根本制度，土地资源的开发、利用和经营关系到国家的根本利益，违反上述规定即改变土地用途，将会损害国家、集体和社会公共利益。因此，上述规定属于效力性强制性规定。顺兴公司违反该规定将案涉工业用地用于商业开发，改变了土地性质，一审判决认定案涉《合作协议》无效符合法律精神。