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司法否决购房转卖牟利合同的样本意义
2017-5-8 12:03:09
      日前,天津市滨海新区人民法院判决了若干起房屋买卖合同纠纷案件。这些案件均涉及二手房交易市场行为,签订合同的买房人其实并无真实的购房意图,而是为了先占房屋的购买机会,然后再另寻买主出售牟利。法院认为,此种房屋买卖合同在无法明确实际买房人的情况下,应认定合同的意思表示不真实,依法不成立。
  从判决不难看出,此类案件的买房人均为具有房地产中介背景的关联人员。他们利用房源信息优势及熟悉房屋交易流程的优势,与卖房人签订房屋买卖合同,并不是真正购买房屋,而是为了转卖他人从中牟利。显然,这种合同虽然具有法定的形式要件,但在本质上与真正的房屋买卖合同是貌合神离。法院依法认定该类合同不成立,既是对诚信契约精神的坚守,又是对违法牟利行为的当头棒喝。在当前炒房之风甚嚣尘上而导致房价狂飙的现实语境下,法院对转卖牟利房屋买卖合同的否决,无疑具有样本意义。
  众所周知,合同作为市场交易行为一种必不可少的契约,必须是真实意思的表达。根据合同法第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”之规定,当事人在订立合同时,不得有欺诈或其他违背诚实信用的行为。否则,法律就不予保护。就房屋买卖合同的签订而言,买房人应该有购房需求的真实意图,且买房人就是自己本人。如果没有真实的购房意图,实际的买房人也不是自己,就等于是以欺诈的手段骗取了卖房人信任而签订了合同。这种合同尽管形式上完美无缺,但因其实质上违反了诚信的契约原则,在法理上不能成为有效合同。滨海新区法院审理的这些房屋买卖合同,买房人真正购房的目的是借转卖之机牟利,显然不是本人购房用于居住这一真实意思的表达,明显违背了合同法的相关禁止性规定。法院对这类貌合神离的虚假合同说“不”,自是法治原则的题中之义。
  “房子是用来住的,不是用来炒的。”那些违背诚信原则的转卖牟利房屋买卖合同之所以屡见不鲜,其根源在于部分投机者为了利益的最大化,而不惜打法律的“擦边球”。这种以投机为目的所签订的房屋买卖合同,不仅让法律蒙羞,而且更重要的是哄抬了房价,扰乱了正常的房屋交易市场。作为已经法治化的市场经济,绝不允许这种有损法律权威和哄抬房价的虚假合同大行其道。司法机关依法对此类践踏契约精神的合同果断否决,让违反法律规定牟利的炒房行为“胎死腹中”,不仅仅是维护了法律的权威,在当前炒房之风“高烧不退”导致房价扭曲的语境下,更具有以法律之绳捆绑炒房投机行为的样本意义。这对以司法判决引导公民遵守诚信契约精神、让违反者无处得利、制止炒房的各种兴风作浪,进而在全社会弘扬契约精神,均大有裨益,司法机关理当始终不渝地坚守这一司法价值取向。
  市场经济是法治经济,作为现代法治原则之一的诚信契约精神,只有被严格遵守,才能更好地促进交易,规范市场行为。滨海新区法院依法否决中介购房转卖牟利合同,是司法对诚信契约精神的依法维护,既为那些披着合法外衣借炒房之机牟利的始作俑者敲响了法治警钟,又为今后审理类似案件提供了司法实践的“判例”样本。这对依法惩治房市的投机和不诚信行为,具有现实意义。
来源:人民法院报 | 作者:张智全
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